Investir.fr - Scpi

Le succès des SCPI repose sur leur rendement élevé, mais elles vont forcément pâtir d’une conjoncture dégradée.

Dans un climat de marchés boursiers et obligataires volatils et incertains, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) continuent de séduire les épargnants. Les SCPI investies en immobilier d’entreprise, dites de rendement, permettent de devenir copropriétaire d’immeubles de bureaux, de murs de magasins ou de locaux d’activité.

Ces sociétés, qui gèrent un patrimoine immobilier locatif pour le compte de leurs clients, offrent un couple rendement/risque très concur­rentiel par rapport à d’autres formules d’épargne financière.

Quel taux de distribution en 2012 ?

Le rendement moyen des SCPI, hors SCPI fiscales, tend à s’éroder, mais il reste généreux. Fortes de la distribution d’un taux annuel moyen de 5,2 % en 2011 – il était de 5,6 % en 2010 et de 6 % en 2009 –, les SCPI font toujours bénéficier leurs souscripteurs d’une bonne prime de risque. Celle-ci était d’au moins 2 points par rapport aux taux des emprunts d’Etat à dix ans, de 3,2 % fin 2011 et des contrats d’assurance-vie en euro à capital garanti, de 3 % en moyenne l’an dernier.

L’année 2012 s’annonce sous les mêmes auspices. « Le rendement moyen des SCPI devrait se stabiliser ou être en léger retrait », estime Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Ce que confirment, début juillet, les prévisions de distribution d’une soixantaine de sociétés.

Une collecte record

Les chiffres de collecte publiés par l’Aspim témoignent de l’en­gouement des investisseurs pour la pierre­-papier. Ce marché immobilier de niche compte aujourd’hui 600.000 porteurs de parts et 155 SCPI, qui représentent au total une capi­talisation de près de 25 milliards d’euros. Après une année 2010 déjà exceptionnelle, avec 2,5 milliards d’euros collectés, contre seulement 0,9 milliard d’euros en 2009, les SCPI ont affiché un nouveau record historique en 2011, à 2,8 milliards d’euros ! Même si les résultats des SCPI s’annoncent assez bons en 2012, l’activité devrait ralentir.

Performances. Les SCPI apparaissent moins volatiles que les actions et plus rentables que les obligations. Côté passif : une faible liquidité et des frais élevés.

Valeur refuge

Elles profitent encore du statut de valeur refuge de l’immobilier et jouissent aussi d’une bonne place parmi les formules d’épargne qui donnent l’opportunité de se constituer des revenus complémentaires pour préparer sa retraite. D’ailleurs, la clientèle des SCPI rajeunit. Les moins de 60 ans représentent, par exemple, 25 % des souscripteurs de parts des SCPI de BNP Paribas REIM France, qui sont en quête de revenus complémentaires pour leur retraite. Ces derniers y investissent en moyenne 45.000 € et, pour 60 % d’entre eux, à crédit. L’investissement s’autofinance en partie s’il est souscrit à crédit, dans des conditions de taux toujours favorables. Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers. Autres avantages non négligeables des SCPI : la gestion locative est déléguée à des professionnels et le ticket d’entrée est relativement faible.

Mais, avant de s’engager, il faut savoir que les SCPI sont un placement de long terme et peu liquide. En outre, toutes les sociétés ne se valent pas, et une grande sélectivité s’impose (voir ci-dessous et notre sélection).

Gare au vieillissement du parc immobilier

De nombreuses SCPI ont tendance à peu entretenir leur parc d’immeubles vieillissants, qui se dégrade rapidement et pour lequel des mises aux normes sont nécessaires dans le cadre du Grenelle de l’environnement. Elles n’en ont pas les moyens : elles ne peuvent augmenter les loyers et veulent maintenir le niveau de distribution des revenus.

« Il faut se méfier des vieilles SCPI de bureaux en province, qui ont beaucoup grossi dans les années 1980, observe Benoît Faure-Jarrosson, analyste financier, responsable du secteur immobilier chez Invest Securities. Leurs rendements élevés masquent un risque en capital. Leur parc immobilier commence à devenir obsolète. Les loyers sont faibles. Elles sont confrontées à un risque de vacance et doivent faire face à des travaux de remise en état. »

Un marché dépendant de l’économie

En dépit de son succès, le marché de l’immobilier d’entreprise n’est pas étanche à l’état de santé de l’immobilier et de l’économie en général. Les entreprises vont tenter de renégocier les loyers ou opter pour des immeubles neufs conformes aux nouvelles normes environnementales. « Si de plus en plus de PME à Paris et en province, qui constituent notre fonds de commerce, ferment­ leurs portes, souligne Jacqueline Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas REIM France, une tendance que l’on ne ressent pas encore, notre activité sera touchée. »

Ses prévisions tiennent compte d’une conjoncture déprimée. « Nous envisageons la décroissance des loyers, que nous essayons de maîtriser au mieux. Face à la crise éco­nomique et au Grenelle de l’environnement, nous augmentons nos provisions pour travaux tout en maintenant le rendement de nos SCPI entre 4,5 et 5 % », précise-t-elle. Concernant le marché des bureaux en région parisienne, selon Benoît Faure-Jarrosson, « les valeurs locatives sont aujourd’hui relativement résistantes. Le taux de vacance est de 6,5 %, donc les immeubles sont globalement remplis, à la différence d’autres capitales mondiales qui souffrent de surcapacité. » Quant au commerce, les loyers, pour l’instant, n’accusent pas de baisse généralisée. Quoi qu’il en soit, les SCPI n’échapperont pas à la crise et de nouvelles baisses de rendement sont attendues.

Parallèlement, le potentiel de réalisation des plus-values recule car, même si le prix des parts a eu tendance à augmenter ces derniè­res années, il est, depuis 2011, en léger fléchissement. Cette tendance pourrait durer plusieurs années.

Pour préparer l’avenir, des ­ges­tionnaires de SCPI, comme Immo­valor Gestion, réfléchissent donc à diversifier leurs investissements sur le segment des résidences de services. 

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Les SCPI fiscales suspendues à l’évolution de la réglementation

Les SCPI logement, dites Scellier, dont le patrimoine est constitué d’habitations neuves qui correspondent aux critères de la loi Scellier, sont concernées au premier chef par les changements fiscaux. L’attrait des particuliers s’amoindrit envers ce dispositif, qui a vu son avantage fiscal fortement réduit. En outre, le nouveau­ gouvernement, dans le cadre de sa politique de logement, a soufflé le chaud et le froid sur la date de suppression du Scellier, prévue au 31 décembre 2012 mais qui pourrait être avancée dès septembre. Cette incertitude fiscale­ tétanise non seulement les particuliers dans leurs décisions patrimoniales, mais également des gestionnaires de SCPI qui, pour certains, ont suspendu le lancement de nouvelles SCPI Scellier, les 4/5^e de la collecte se faisant au dernier trimestre de l’année. C’est notamment le cas de BNP Paribas REIM France, poids lourd du marché, qui s’interrogeait au début de l’été sur l’opportunité de lancer sa troisième SCPI Scellier en l’absence d’une meilleure visibilité réglementaire.

Source:Investir.fr

BNP Paribas Reim

Cyril de Francqueville, directeur général délégué en charge de l'Asset et du Fund Management chez BNP Paribas Real Estate Investment Management (REIM) France explique le succès des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) par la diversification dont bénéficie le souscripteur. Pour sélectionner ce produit d'investissement immobilier, il met en avant plusieurs critères comme les objectifs de chaque épargnant, l'expérience de la société de gestion ou encore le taux de vacance...

Toutsurlesplacements : Pourquoi les SCPI rencontrent-elles un vif succès ?

Cyril de Francqueville : les SCPI offrent une vaste gamme de produits diversifiés et complémentaires et s'adaptent à tous les budgets. La SCPI permet, selon le fonds d'investissement choisi, de se constituer un capital, d'épargner en vue de sa retraite, de compléter ses revenus ou encore de bénéficier éventuellement d'avantages fiscaux en fonction des règles en vigueur, tout en étant déchargé de la gestion.

Quelles sont les principales différences entre les SCPI et l'immobilier physique ?

La pierre papier se présente comme une alternative à un investissement dans la pierre physique. Un épargnant optant pour la pierre papier, au lieu d'acheter un bien immobilier en direct acquiert des parts de sociétés investissant dans des actifs immobiliers, à l'image des SCPI. En retour, en contrepartie de frais de gestion, il perçoit un revenu régulier, même s'il n'est pas garanti, et bénéficie d'une mutualisation des risques grâce à la diversité des actifs immobiliers détenus.

Le moment est-il opportun pour investir ?

Dès lors, comme c'est très majoritairement le cas, que l'investissement est envisagé dans la durée, la notion de « bon moment » perd un peu de sa pertinence. La fiscalité immobilière, d'une façon générale et les frais attachés au mouvement des parts (achat / revente) ne se prêtent d'ailleurs pas toujours à des allers et retours. Actuellement l'immobilier se positionne indubitablement comme une valeur refuge. La relative stabilité de sa performance en fait un placement de diversification recherché. Le succès de la collecte des SCPI ouvertes ces trois dernières années en témoigne. Même si le contexte économique et financier difficile fragilise les entreprises et contrarie leurs projets de développement – ce qui n'est pas sans impact sur le niveau des loyers et les taux d'occupation financiers des patrimoines – les bases du marché immobilier sont saines et devraient lui permettre de profiter de tout rebond de l'activité économique.

« Percevoir des revenus réguliers »
Comment bien choisir sa SCPI ?

Plusieurs critères et précautions sont à prendre en compte. Premièrement, l'objectif de placement : si l'épargnant recherche des revenus complémentaires, les SCPI de « rendement » sont à privilégier. Elles sont investies en immobilier d'entreprise (bureaux, entrepôts, activités et commerces), dont le rendement est généralement supérieur à celui de l'immobilier d'habitation. A l'inverse, les SCPI « fiscales», sont investies dans le résidentiel neuf et font bénéficier à leurs souscripteurs d'avantages fiscaux liés aux lois de finances en vigueur (loi Scellier, NDLR). Le deuxième point à regarder concerne la gestion de la SCPI : sa stratégie, sa politique d'investissement et de gestion (en demandant les rapports de gestion des différentes SCPI gérées), l'antériorité et la taille de la SCPI, la répartition géographique et sectorielle du patrimoine, les dernières acquisitions, le taux de vacance sont autant d'indicateurs permettant de mesurer le potentiel de croissance et de performance d'une SCPI.

Quel type de SCPI propose BNP Paribas REIM France ?

La création des toutes premières SCPI gérées par BNP Paribas REIM France remonte au début des années 1970. A ce jour BNP Paribas REIM France gère 16 SCPI : 10 en immobilier d'entreprise et 6 en résidentiel. Ces actifs sous gestion totalisent environ 2,9 milliards d'euros. Les SCPI investies en résidentiel sont placées sous les régimes fiscaux instaurés successivement par les dispositifs Robien, Borloo, Scellier...

Quel est le profil-type d'un souscripteur de parts de SCPI ?

BNP Paribas REIM France compte 60.000 clients investisseurs en SCPI dont plus de 7.000 nouveaux en 2011. Plus de 10% de ces clients ont investi dans plusieurs de nos SCPI. Il y a de moins en moins un profil type du porteur de parts de SCPI. Si la moyenne d'âge des investisseurs est légèrement supérieure à 65 ans, c'est d'abord parce que la durée moyenne de détention des parts est longue. C'est une donnée notable et probablement propre au produit SCPI. Ce qui réunit ces différents investisseurs privés est le désir de se constituer une épargne de long terme, l'objectif de compléter leurs revenus et de les percevoir de façon régulière (acomptes trimestriels) et la recherche d'un placement diversifiant. L'encours moyen se situe autour de 45.000 euros.

Les SCPI présentent-elles une fiscalité avantageuse ?

La SCPI est fiscalement « translucide ». Les associés sont directement imposables sur leur quote-part du résultat fiscal de la société. La quasi-totalité des revenus versés ont la nature de revenus fonciers. Les associés percevant des revenus d'immeubles dont ils sont directement propriétaires peuvent, sous certaines conditions, opter pour le régime du micro foncier. Les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition de parts de SCPI peuvent également, sous certaines conditions, être déduits des revenus. Enfin l'acquisition de parts de SCPI résidentielles fiscalisées donne droit, selon le régime en vigueur (Robien, Borloo, Scellier,...) à des déductions fiscales.

Performances des SCPI

L'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a travaillé à l'élaboration d'un certain nombre d'indicateurs qui devront désormais être publiés par toutes les SCPI. Les particuliers devraient pouvoir mieux comparer les performances des SCPI.

Les SCPI peuvent se targuer d'être un placement transparent : valeur des immeubles, arbitrages, taux de vacance, rendement, plus ou moins-values latentes... Toutes ces informations sont disponibles dans les bulletins trimestriels et/ou annuels consultables sur les sites internet des sociétés de gestion. Pour autant le particulier, porteur de part ou futur investisseur a souvent bien du mal à analyser ces indicateurs pour se faire une idée de la performance de telle ou telle SCPI et pour les comparer entre elles.

C'est pourquoi l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a travaillé à l'élaboration d'un certain nombre d'indicateurs qui devront désormais être publiés par toutes les SCPI. Pour chacun de ces indicateurs, une méthode de calcul commune devra désormais être utilisée par toutes les sociétés de gestion. Le premier indicateur est le taux d'occupation financier ou TOF, qui se détermine par le total des loyers et indemnités d'occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers, divisé par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué. " Quelle que soit la raison de la vacance, elle devra désormais être prise en compte ", précise Arnaud Dewachter, Délégué général de l'ASPIM. En effet, auparavant certaines sociétés de gestion arguaient du fait que les locaux étaient vacants du fait de travaux d'amélioration pour ne pas la comptabiliser et ainsi ne pas plomber leur taux d'occupation. Au risque de déséquilibrer la comparaison entre des sociétés utilisant des méthodes de calcul différentes.

Deux autres indicateurs font leur apparition et ont vocation à remplacer les notions de rendement et de performance globale qui pouvaient auparavant être biaisées par un accroissement ou un baisse momentanée de la valeur de la part, fréquent sur un marché si étroit que peut l'être celui des SCPI.

Désormais, on parlera du taux de distribution sur valeur de marché (DVM) et du taux de distribuable sur valeur de patrimoine (DVP).

Sous ces sigles un peu barbares se cachent tout d'abord l'ancien taux de rendement, du moins pour le numérateur. En effet on comptabilise tous les revenus encaissés par la société de gestion, y compris ceux pouvant provenir du report à nouveau et des éventuelles plus-values provenant des années précédentes. Mais désormais ce montant sera divisé par le prix moyen de la part sur l'ensemble de l'année n. Et non plus comme c'était le cas auparavant par le prix de la part au 31 décembre de l'année n-1. Ce chiffre pouvait en effet fausser le résultat : il suffisait qu'un seul acquéreur ou vendeur ne fasse monter les enchères ou au contraire brade ses parts en fin d'année pour faire plonger ou flamber le taux de rendement.

Ensuite, le DVP reflète cette fois la performance de la société, en fonction de la valeur du sous-jacent. Concrètement, cet indicateur sera calculé en divisant le résultat distribuable de la société au titre de l'année n par la valeur du patrimoine en fin d'année n-1. Ce chiffre ne sera donc cette fois ni influencé par les résultats passés de la société ni par une éventuelle hausse ou baisse de la valeur de la part.

Si ces trois indicateurs, qui apparaîtront sur les bulletins trimestriels d'ici la fin de l'année voire le début de l'année prochaine, devraient permettre une meilleure comparaison entre les différentes SCPI, ils ne dispenseront pas les investisseurs d'étudier d'autres données comme le report à nouveau, la politique de travaux ou encore le taux d'occupation physique de la SCPI. Si certains de ces éléments sont subjectifs et calculés selon une méthodologie propre à chaque société de gestion, ils peuvent donner une idée de la façon dont se comportera la SCPI dans les années à venir. Par ailleurs, le taux de rendement interne (TRI) sur le long terme reste important également : " Le TRI sur 20 ans, qui couvre les performances enregistrées pendant la crise des années 90 donne une bonne indication du comportement de la SCPI face aux événements extérieurs ", confirme Arnaud Dewachter.

Indice des Loyers Commerciaux (ICL)

L'indice des loyers commerciaux (ILC) a augmenté de 3,25% sur un an au premier trimestre 2012. Avec un niveau de 107,1 selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), cet indice augmente pour le septième trimestre consécutif.

La hausse du niveau des loyers commerciaux ne s'essouffle pas en 2012. Selon l'Insee (lnstitut national de la statistique et des études économiques), l'indice des loyers commerciaux (ILC) s'est apprécié de 3,25% sur un an à 107,1 point au premier trimestre 2012. Une augmentation similaire à celle connue au quatrième trimestre 2011 où la hausse avait atteint 3,26% à 106,28 point. Malgré une évolution moins importante que pressentie lors de la première publication des chiffres de l'ILC (3,40% sur un an à 107,16 point le 6 juillet 2012), la variation de cet indicateur met en exergue la dynamique du secteur qui influence largement les SCPI, placement immobilier plébiscité depuis plusieurs années.

Référence pour la fixation des baux commerciaux
Instauré par la loi de modernisation de l'économie (LME) du 4 août 2008, l'indice des loyers commerciaux peut servir de référence pour la fixation des baux commerciaux, notamment ceux conclus par une société civile de placement immobilier (SCPI). Il est calculé à partir de l'évolution des prix à la consommation (IPCL), de l'indice du coût de la construction neuve (ICC), en hausse de 4,05% au premier trimestre 2012, et du chiffre d'affaires du commerce de détail. En cas d'accord entre le bailleur et un commerçant, l'ILC peut alors remplacer l'ICC pour la révision des loyers commerciaux.

Record de collecte des SCPI en 2011
L'augmentation sensible de l'indice des loyers commerciaux explique en partie le succès de la collecte des SCPI en 2011. Les sociétés civiles de placement immobilier, constituées d'un patrimoine immobilier pouvant inclure des bureaux ou des commerces ont constaté une hausse de leurs encours de 14% en 2011 à 2,79 milliards d'euros. En 2011, les 155 SCPI françaises ont dégagé un rendement moyen de 5,16%.

La SCPI PFO2 acquiert Etoile Pleyel 1, à Saint-Denis

La SCPI PFO2, du groupe Perial, a acquis Etoile Pleyel 1, développant 10 227 m2 de bureaux et 238 parkings en sous-sol, auprès du fonds allemand P2Value. Cet immeuble est situé boulevard de la Libération, à Saint Denis au pied du métro Pleyel et est entièrement loué à l’Agence Française de sécurité sanitaire des produits de la santé (AFSSAPS) et l’Institut national de prévention et d’éducation pour la santé (INPES). Dans le cadre de cette acquisition, PFO2 envisage de mettre en œuvre dans les 6 prochains mois des travaux significatifs d’amélioration de la performance énergétique.

Lors de cette transaction, PFO2 était conseillé par Savills. L’acquéreur était conseillé par l’Etude Alexandre/Dechin/Devriendt et le vendeur avait pour conseils les sociétés Savills et Jones Lang LaSalle ainsi que le cabinet Depardieu Brocas Maffei.

L'immeuble Etoile Pleyel 1 avait été acquis, en 2007, par Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH, pour un montant de 58,75 M€.

Ciloger Habitat 3

Ciloger lance une nouvelle SCPI Scellier label BBC à compter du 30 juillet 2012. Après les clôtures des SCPI de type Scellier Ciloger Habitat et Ciloger Habitat 2, Ciloger va lancer la SCPI Ciloger Habitat 3, qui permettra aux particuliers de bénéficier du dispositif « Scellier label BBC » sur l'année 2012.

La SCPI constituera un patrimoine de logements neufs, géographiquement diversifié, situé en Ile-de-France et dans les plus grandes métropoles de province. Les logements seront sélectionnés au regard des normes édictées en matière environnementale et bénéficieront du label BBC.

Commercialisée par les Caisses d'épargne, la Banque postale et par des conseilles en gestion de patrimoine indépendants, Ciloger Habitat 3 sera ouverte à la souscription à compter du lundi 30 juillet 2012, au prix de 600 € par part, pour un objectif de collecte de 50 M€.

Ciloger a prévu d'investir en en 2012 un montant proche de 100 M€ dans des opérations de logements neufs pour le compte de ses véhicules de type Scellier sous gestion.