Scpi en Assurance Vie

ASSURANCE-VIE : INVESTIR DANS L’IMMOBILIER VIA DES SCPI

• Investir dans l’immobilier via des supports financiers, c’est la tendance actuelle ! 
• La recherche de rendements plus élevés que les fonds en euros passe par cette diversification. En effet, les marchés boursiers sont encore trop incertains et les taux d’intérêts sont au plus bas, seul l’immobilier, bien que impacté également par la crise actuelle, semble recevoir encore les faveurs des investisseurs. 
•  Investir dans une SCPI, c’est investir dans de l’immobilier, le plus souvent d’entreprises (bureaux, commerces). 
• Attention, il ne s’agit pas d’un investissement sans risque. En effet, le prix de la part d’une SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. 
• Généralement, les SCPI d’immobilier de bureaux versent des rendements réguliers, mais là encore, rien n’est garanti. 

 GENERALI EPARGNE : SCPI FRUCTIPIERRE

• Le contrat d’assurance-vie Generali Epargne permet déjà d’investir sur des SCPI. 
• En ajoutant la SCPI Fructipierre, ce contrat offre une diversification dans l’immobilier de bureaux, essentiellement en Ile de France. 
• Le principe reste toujours le même en matière d’épargne : diversifier ses placements pour minimiser la prise de risques.

InterGestion

Point de vue de Gilbert Rodriguez, Inter Gestion

Avec près de 27 milliards de capitalisation, le succès des SCPI n’est plus à démontrer. Cependant, dans le domaine de l’immobilier résidentiel, de nombreux obstacles ont ralenti la diffusion de cette catégorie de produits financiers que la réglementation fiscale a longtemps traité, parfois sans grand discernement, comme l’accessoire d’une politique centrée sur l’investissement direct des ménages.

Les SCPI ont accumulé une forte expérience dans le domaine de l’immobilier d’habitation et elles gèrent leur patrimoine locatif en professionnels conscients des fondamentaux économiques à long terme, investissant dans les zones tendues en maitrisant les prix et les loyers. Les SCPI ont pleinement vocation à concourir à la réalisation des objectifs de la politique du logement en orientant l’investissement vers les secteurs géographiques où les besoins sont les plus importants.

Une étude récemment publiée par la revue Urbanisme, mettant justement en valeur les dynamiques d’investissements impulsées par les investisseurs institutionnels conscients des fondamentaux économiques, critique en revanche l’aide fiscale qui ,sous sa forme actuelle, a favorisé l’éclosion de producteurs de logements locatifs diffusant un « produit fiscal standard accessible financièrement » et livré aux réseaux de commercialisation « des investisseurs atomisés et pour la quasi totalité d’entre eux non-­‐professionnels ».

Les ménages doivent demeurer les bénéficiaires directs d’un dispositif incitatif en faveur de l’investissement locatif privé, mais le dispositif fiscal devrait être centré sur les investissements réalisés par l’intermédiaire de véhicules de placement collectif spécialisés et non plus sur les investissements directs réalisés par les ménages. Inspirons nous de l’exemple des Sicav 5000 instituées à la fin des années 1970, dont le régime fiscal a permis d’attirer des millions de français vers la Bourse et les actions françaises, et attirons des millions de ménages vers l’investissement immobilier locatif par l’intermédiaire des SCPI à l’aide d’un dispositif fiscal analogue.

La souscription au capital d’une SCPI pourrait ainsi ouvrir droit à réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de conservation dans la limite d’un plafond annuel de souscription de 30 000 euros (soit le dixième du plafonnement de la réduction Scellier actuelle). L’avantage d’un tel dispositif serait triple
- il permettrait d’attirer une plus large typologie d’épargnants même modestes vers des véhicules de placement collectif offrant une parfaite sécurité sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers,
- Il n’engagerait pas les finances publiques pour l’avenir puisque l’avantage fiscal serait acquis au titre de la seule année de souscription,
- Il mettrait à la disposition des sociétés spécialisées dans la gestion des véhicules de placement collectif des moyens accrus pour investir selon une logique économique et financière cohérente avec les objectifs de la politique du logement.

Pour un taux de réduction d’impôt de 13 %, la mesure d’encouragement permettrait aux sociétés de gestion de SCPI de lever en régime de croisière entre 3 et 5 milliards d’euros, soit la production en rythme annuel de quelque 20 000 logements. La perte de recettes correspondante aurait pour contrepartie les rentrées de taxe sur la valeur ajoutée liées aux investissements réalisés.

Dans le cadre de la Directive AIFM le toilettage des SCPI devrait leur conférer la faculté de pouvoir se situer en amont de la production et leur donner la capacité d’acquérir des terrains pour y faire construire.

Si les professionnels pointent l’insuffisance de l’offre foncière comme contrainte principale pour la construction de logements, ce contexte nouveau pour l’investissement locatif constituerait un facteur propice au retour d’une certaine modération des prix du marché immobilier.

L'IEIF, l'institut de l'épargne immobilière et foncière, a établi un palmarès des performances des placements financiers sur différentes périodes. En 2011, le logement à Paris truste la première place alors que les actions françaises occupent la dernière place. Sur 20 ans, elles occupent la deuxième place.

En 2011, l'IEIF relève que l'année passée a particulièrement été favorable aux « valeurs refuges ». Le logement et les bureaux dans Paris, affichent des rendements respectifs de 17,3% et 15,6%, juste devant l'or (15,1%). Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) axées sur l'immobilier d'entreprise ont procuré une rémunération de 4,6% l'an passé. A contrario, les marchés actions et l'immobilier coté ont été les seuls placements à connaître des performances globales négatives : -13% pour les actions et -10% pour les foncières cotées.

Sur cinq ans, les actifs physiques, or (+21% par an) et l'immobilier physique (9% pour le logement à Paris), ont été plus attractifs en termes de taux de rentabilité interne (TRI) que les placements monétaires (+2%) ou obligataires (+3%). Les actifs financiers, actions françaises (-7%) et immobilier coté (-6%), présentent toujours des TRI négatifs. « La conjoncture économique incertaine, voire critique depuis deux ans, a suscité un engouement pour les produits sécurisés et un rejet des actifs plus spéculatifs », explique le centre de recherches.

« Sur vingt ans, la hiérarchie des TRI se normalise, effaçant les à-coups de l'économie. La logique du couple risque/rentabilité réapparaît », affirme IEIF. Les actifs cotés (+8% pour les actions et +9% pour les foncières) retrouvent les premières places devant les actifs physiques (+7% pour le logement à Paris) suivis des produits de taux (+5% pour les sicav obligataires et +3% pour les sicav monétaires). Tous les actifs dégagent des TRI supérieurs à l'inflation.

Sur quarante ans, le logement à Paris caracole en tête (+14%), devant les SCPI, les foncières cotées et les actions françaises toutes à +11%. « C'est un fait marquant qui n'est pas lié à un quelconque critère d'efficacité économique mais uniquement à un critère de rareté », selon l'Institut.

Performances comparées au 31 décembre 2011
Classe d’actif	Indice revenus réinvestis	Performance 2011 en %	TIR sur 20 ans en %
Logement Paris	484	17,3	7
Bureaux Paris	400	15,6	6
Or	424	15,1	7
SCPI immobilier d’entreprise	298	4,6	4
Immobilier d’entreprise	363	2,9	5
Livret A	184	2,3	3
Sicav obligataires	255	1,3	5
Sicav monétaires	195	0,8	3
Foncières cotées	619	-9,9	9
Actions françaises	376	-12,9	8
Inflation	139	2,5	2

Primonial S1 2012

Le groupe Primonial annonce une collecte de 468 M€ au 30 juin 2012, marquant une hausse de +44 % par rapport à 2011. La filiale Primonial Reim réalise un « 1er semestre record en termes de collecte et d’acquisitions ». Après 1 an d’existance, la SCPI Primopierre a réalisé une collecte portant le montant des actifs gérés par Primonial Reim à 1 Md€.

Le groupe a réalisé 230 M€ d’acquisition au cours du 1er semestre et a conclu des partenariats avec le groupe Apicil (lancement commun d’un premier produit d’épargne Gestion Privée), Suravenir (lancement en février du contrat SéréniPierre, qui propose un fonds en euros Sécurité Pierre Euro, essentiellement investi en immobilier (biens en direct, OPCI et SCPI) et qui a collecté plus de 70 M€), Legal & General (distribution de deux produits immobiliers gérés par Primonial REIM dont l’un est accessible sous la forme d’unité de compte au sein de contrats d’assurance vie).

Quant aux perspectives de développement, « soucieux d’offrir plus de services et de prestations aux conseillers en gestion de patrimoine qui le demandent, Primonial élargit le spectre de ses activités de distribution. Tout en poursuivant le développement de sa plateforme de services destinée aux conseillers indépendants, le groupe Primonial crée une structure d’accueil spécifique dédiée aux statuts de mandataire, de franchisé, et de CGPI affilié, pour ceux qui désirent être associés à la croissance du groupe. Pour renforcer cette dernière activité, le groupe vient d’acquérir les actifs d’Advisiale et de CGPI Associés. Cette acquisition s’inscrit à la suite de celle de Cortal Consors Select, réalisée en avril dernier. »

Ufffi vendue a Fiducial?

La société de gestion Uffi est en passe d'être cédée par Laurad au groupe Fiducial mais le réseau d'agences immobilières Laforêt n'est pas a vendre, a déclaré mardi à l'AFP Jean-Daniel Cohen, administrateur délégué de la holding luxembourgeoise, propriété des fonds Hoche Partners et Sinequanon.

Un communiqué sur l'acquisition d'Uffi devrait être publié au courant de la semaine prochaine, indique-t-on au siège de Fiducial, une société de services aux entreprises.

Le 22 mars Fiducial était entré en négociation exclusive avec Laurad en vue de l'acquisition de la société Participations services investissements immobiliers (PS21) détentrice de 100% du capital de la société de gestion immobilière Uffi.

Uffi gérait plus de 1,3 milliard d'euros d'euros, grâce notamment à 17 SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) investies en immobilier d'entreprise et en habitation, soit 646 immeubles, fin 2011.

Grâce à cette cession, dont le prix n'est pas connu, Laurad devrait être en mesure de payer au moins une partie du prix de l'acquisition, intervenue mi-2001, de 49,9% de Laforêt auprès du groupe toulousain Omnium Finance de Xavier Chausson, qui avait permis à la holding luxembourgeoise de détenir 100% du capital du 3e réseau français derrière Orpi et Century 21.

A ce jour, Laurad est toujours redevable de la somme exigible de 28 millions d'euros à Omnium Finance. Des actions judiciaires sont menées pour recouvrir cette somme, car Omnium Finance n'entend faire aucune concession sur le montant de cette créance, souligne une source proche du dossier qui a requis l'anonymat. Des discussions pour trouver un accord par le biais de la vente d'Uffi sont en cours, ajoute cette même source.

On fait tout pour que le monde se calme, affirme de son côté M. Cohen qui dirige le fonds Hoche Partners.

Pour M. Cohen la question de la vente de Laforêt n'est pas à l'ordre du jour.

En 2012, les 750 points de vente (780 prévus à la fin de l'année) des agences franchisées de Laforêt devraient réaliser un volume d'affaires de 160 millions d'euros, en baisse de 10% sur 2011, a indiqué Elix Rizkallah, président de Laforêt, lors d'une conférence de presse. La baisse au premier semestre, par rapport aux six premiers mois de 2011, est de 11%, aussi bien en valeur qu'en volume de transactions, a ajouté M. Rizkallah.

Le cumul de différents facteurs négatifs (conjoncture défavorable, attentisme des élections, arrêt des aides dans l'ancien, renforcement par les banques des conditions de crédit explique la baisse des transdactions en particulier de la part des primo-accédants, souligne le président de Laforêt.

Frais de Scpi

Chères en frais, pour des performances en berne. Telle est la réputation qui colle aux SCPI développées et distribuées par les grandes banques. Appelés à élire, lors de l’assemblée générale du 31 mars prochain, le nouveau gérant de leur SCPI, les 10.000 associés de Génépierre (à 85 % des particuliers, clients de la Société Générale) peuvent en témoigner. Depuis 2004, Génépierre ne leur a rapporté que 5,11 % par an en moyenne (revenus et plus-values confondus), contre 9,47 % pour la catégorie des SCPI classiques diversifiées. Fin 2009, les immeubles de cette SCPI affichaient même un taux de vacance de 19 %, contre 5 à 10 % en général dans le métier.

Cela devrait changer, à en croire les trois candidats à la reprise des 300 millions d’euros d’encours : Nami, filiale de Natixis, HSBC Reim, filiale de HSBC, et enfin Amundi, filiale du Crédit Agricole, qui se pose en héritière légitime à la suite de la fusion de l’ancien gérant, Sgam, avec Caam. Pour rallier les suffrages, ces postulants ont en effet promis une petite révolution : la remise à plat de la politique tarifaire appliquée jusqu’ici aux associés. HSBC propose ainsi de réduire de moitié pendant deux ans sa commission de gestion, avant de la porter à 8,5 % des recettes encaissées (contre 8,75 % aujourd’hui). Nami s’est aligné sur ce tarif de 8,5 % par an tout en promettant de rembourser ces frais pour 2010, si la performance de Génépierre se révèle inférieure à celle de sa catégorie sur la période 2011-2013. Soit, dans les deux cas, l’équivalent d’une rétrocession de 1,5 million d’euros aux associés. Enfin, début mars, Amundi a frappé fort, en proposant 7,75 % de frais annuels. Ristourne également en vue sur les frais d’entrée, qui devraient tourner entre 5 et 6,5 %, contre 7,5 % à ce jour.

Autre cheval de bataille : la commission prélevée sur chaque cession d’immeuble, de 3 % actuellement. « Nous proposons de la fixer à 2,5 % et de ne la facturer que si le prix de vente est supérieur ou égal à la valeur d’expertise », promet Alain Pivert, directeur général délégué de Nami. HSBC Reim s’engage, lui, à n’en prélever aucune, tout comme Amundi. « J’espère que la société appliquera cette politique à toutes ses autres SCPI », sourit Jean-Jacques Bonfil-Praire, président de l’association de porteurs de parts de SCPI (APPSCPI), associée de Génépierre. Amundi a en effet pour habitude de facturer une commission proportionnelle sur la vente, mais aussi sur l’acquisition d’immeubles. Ce qui peut poser problème, le gérant étant incité à acheter cher, au détriment de l’intérêt des porteurs de parts. « Tout ne doit pas se baser sur la seule approche tarifaire,tempère Alain Pivert. Par exemple, les frais de commercialisation permettent d’animer le réseau de vente, et, grâce à la collecte, de garder une politique active d’achat d’immeubles. »

Scpi 2011

Les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI ont connu une belle année 2011. La collecte nette des 155 SCPI gérées par 25 groupes ressort en hausse de 14% à 2,79 milliards d'euros, un nouveau record. La capitalisation des SCPI françaises approche le seuil des 25 milliards d'euros.

Les années passent mais n'érodent pas la solidité de l'investissement dans la pierre. Selon un rapport mené par l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont encore battu des records en 2011. Ainsi, la collecte nette pour l'année dernière s'élève à 2,79 milliards, en progression de 14% par rapport à 2010 (2,45 milliards d'euros). La collecte nette spécifique aux SCPI de rendement a également cru significativement de 74% pour atteindre 1,62 milliard. Les SCPI « classiques diversifiées » sont constituées d'un patrimoine immobilier diversifié sur au moins deux des secteurs suivants : bureaux, commerces, résidences hôtelières, locaux d'activités, résidences étudiantes, entrepôts, résidence seniors et habitations. Les SCPI Scellier reculent de 32% pour 624 millions d'euros collectés. Selon l'Aspim, le repli enregistré par les SCPI Scellier s'explique « sans doute par le resserrement sensible en fin d'année des octrois d'emprunts bancaires qui accompagnent généralement la souscription de parts de "SCPI fiscales" ».

La capitalisation approche les 25 milliards d'euros
Autre bon signe envoyé par le marché des SCPI en 2011 : leur capitalisation approche le seuil des 25 milliards d'euros pour se fixer à 24,84 milliards d'euros, en hausse de 11,3%.

En termes de rendement, les 155 SCPI gérées en France par 25 groupes ont atteint l'an dernier un taux annuel moyen de 5,16%. « Elles continuent de faire bénéficier leurs souscripteurs d'une « prime de risque » (mesurée par rapport au taux des emprunts d'Etat) de 2 points (5,16% contre 3,16%) », précise l'Aspim. Le prix des parts recule légèrement de 0,6% en moyenne. Sur l'ensemble de l'année dernière parmi les SCPI « classiques », 30 d'entre elles ont vu le prix de leurs parts prendre de la valeur, tandis que 26 ont connu une stabilité des prix et 24 une diminution.

Europierre

La Française AM communique les performances du support en euros à prépondérance immobilière accessible au sein du contrat d’assurance vie Diade Evolution.

Europierre, proposé depuis 1990 par La Française AM, est composé à plus de 70 % de SCPI investies sur le marché immobilier d’entreprise. Le groupe indique que les SCPI sous-jacentes au fonds en euros ont un actif largement diversifié (bureau, commerces, entrepôts).

Elles bénéficient également d’une taille significative (Sélectinvest 1 : 1 515 M€ ; Crédit Mutuel Pierre 1 : 928 M€ ; LFP Pierre : 680 M€) et d’une gestion maîtrisée visant à introduire des opportunités d’investissement non dilutives.

CILOGER HABITAT 2

La SCPI fiscale « Scellier BBC » CILOGER HABITAT 2 investit à Versailles (78)

CILOGER HABITAT 2 a signé le 12 juillet 2012 l'acte authentique d'une nouvelle acquisition éligible au dispositif « Scellier BBC » pour un montant de 6,2 M€.
Le programme sera construit sur les hauteurs de Versailles (78 - Zone A bis Scellier), l'une des communes les plus peuplées d'Ile-de-France et à fort revenu moyen. Le site bénéficie d'une bonne accessibilité en transports en commun et routière.

Le projet, livrable fin 2013, répond au label BBC (Bâtiment Basse Consommation) et prévoit la construction de 5  bâtiments totalisant 88 logements.                              
La sélection de CILOGER HABITAT 2 porte sur 20 logements (5 T1, 6 T2, 8 T3 et 1 T4), disposant de caves et parkings.

Après cette opération, la SCPI CILOGER HABITAT 2 compte un montant total investi ou engagé proche de 80 M€, situé à 85% en Ile-de-France (zones A et A bis).

SCPI ou Immobilier locatif en direct

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif : il existe pour cela différentes manières de le faire ! Comparons les avantages et inconvénients de l’investissement dans des parts de SCPI et dans l’immobilier locatif en direct.

L’investissement en SCPI

En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé d’une société qui investit dans un parc immobilier et qui le gère. Vous recevez donc les revenus issus des locations et des ventes, et les parts que vous détenez se revalorisent dans le temps en fonction de l’évolution du marché immobilier. En tant qu’associé, vous détenez tous les droits inhérents à ce statut : droit d’information, droit de vote aux assemblées générales…

Est-ce que 2011 est un bon cru pour les SCPI ?
Acheter avec ou sans travaux, location nue-meublé-SCI ??
faut-il investir en SCPI ?

Les SCPI se différencient d’un investissement immobilier locatif direct tout d’abord par rapport aux investissements réalisés : alors qu’en achetant en direct un logement, une SCPI va investir dans un parc immobilier diversifié, tant géographiquement qu’en terme de destination des locaux (commerces, bureaux, habitation, entrepôts…). L’un des avantages reconnus des SCPI est donc de réduire le « risque locatif » : la vacance locative est beaucoup moins redoutée qu’en cas d’investissement direct dans un seul bien !

Les SCPI se différencient également d’un investissement direct par rapport à la mise initiale requise : vous pouvez devenir associé d’une SCPI, et donc accédez à des immeubles de qualité, avec quelques milliers d’euros seulement, contre un apport de fonds important pour un achat en direct.
Notez que dans les deux cas, l’investissement peut être réalisé par emprunt.
L’investissement locatif se différencie cependant des SCPI par son caractère « palpable » : en investissant en direct, vous devenez l’unique propriétaire d’un logement que vous pouvez voir, visiter, « toucher », alors que vous êtes propriétaire indirect de locaux dans une SCPI, et ceci pour une infime partie (au prorata de vos droits dans le capital social de la SCPI). Même si vous êtes informé des investissements réalisés concrètement par la SCPI, l’aspect patrimonial de votre investissement est tout de même sensiblement différent.
De plus, un investissement dans l’immobilier direct peut vous permettre d’obtenir un rendement bien plus important que tout autre investissement : en sélectionnant un bien très bon marché, nécessitant des travaux de rénovation (par exemple, un petit immeuble dans une ville de taille moyenne), vous pouvez réaliser d’excellentes opérations avec de puissants effets de levier… Ce type de montage ne peut a priori être mis en œuvre par le biais d’une SCPI.

Revenus, impôts et charges de la SCPI et de l’investissement locatif

Les SCPI et l’achat en direct vous permettent de bénéficier de revenus fonciers, imposables en tant que tel dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Cependant, les revenus issus des SCPI sont nets de charges et éventuels travaux.
La même fiscalité s’applique aux plus-values réalisées sur la vente du logement ou des parts de SCPI (plus-value immobilières réalisées à titre particulier). Notez également qu’aucun impôt foncier n’est dû sur les parts de SCPI, contrairement à un achat en direct. En effet, les revenus issus des SCPI sont également nets de taxe foncière. Enfin, l’investissement dans des parts de SCPI ne nécessite pas de rendez-vous chez le notaire, et donc pas de frais de notaire. En contrepartie, elle supporte des frais d’acquisition, plus ou moins équivalents (variable en fonction des SCPI)
Gestion locative

L’un des principaux avantages de la SCPI par rapport à l’investissement direct est que vous évitez toute contrainte locative ! L’ensemble de ces contraintes, ou des besoins de travaux sont pris en compte par le gestionnaire de la SCPI (en contrepartie de frais de gestion), alors qu’en direct, vous gérez vous-même le bien, ou faites appel à une agence.
Alors, à vous de peser le pour et le contre de votre futur investissement !

Annuaire des SCPI

Comme chaque année, l’IEIF publie son annuaire des Sociétés Civiles de Placement Immobilier.

La nouvelle édition de l’annuaire des SCPI 2012 est parue. Il s’agit d’un ouvrage de référence dans le secteur, qui permet aux professionnels et aux particuliers d’approfondir leurs connaissances sur ce placement. Il recense ainsi l’ensemble des SCPI du secteur, lequelles ont totalisé 3,18 milliards de collecte brute sur ces deux seules années.

« Cette évolution est d’autant plus intéressante quelle a été portée par les SCPI immobilier d’entreprise et, parmi celles-ci, les classiques diversifiées. C’est donc bien le produit lui-même, dans la simplicité de sa définition, qui a été apprécié par les réseaux et les investisseurs finaux » note l’IEIF.
L’annuaire présente chaque SCPI de façon détaillée, par son histoire, sa typologie et ses acteurs. Il présente également l’ensemble des données chiffrées du secteur, avec la capitalisation, la collecte, le marché secondaire des parts, le taux de distribution sur valeur de marché, la variation du prix moyen de la part, le patrimoine immobilier et les performances sur longue période, ainsi que des fiches détaillées sur les 155 SCPI : les contacts, les données financières, le patrimoine immobilier, le marché des parts et les performances sur cinq, sept et dix ans.

CILOGER HABITAT 2

Ciloger Habitat 2 a signé le 27 avril 2012 l'acte authentique d'une nouvelle acquisition éligible au dispositif « Scellier BBC », pour un montant de 5,8 M€.

Le programme sera édifié rue du Chemin Vert à Paris 11ème, à proximité du célèbre cimetière du Père-Lachaise, dans un arrondissement composé de quartiers historiques tels que la Place de la République ou La Bastille.

Le projet, livrable en octobre 2013, répond au label BBC et prévoit la construction de 6 bâtiments totalisant 120 logements.

La sélection de Ciloger Habitat 2 porte sur 10 appartements et caves, avec 11 parkings.

Avec cette opération, la SCPI Ciloger Habitat 2 compte un montant total investi ou affecté avoisinant 67 M€, situé à 87% en Ile-de-France.

Ciloger, qui a prévu d'investir en 2012 un montant proche de 100 M€ dans des opérations de logements neufs, poursuit activement la recherche des programmes qui constitueront le patrimoine de Ciloger Habitat 2.

Scpi: Valeur Refuge

En 2011, les SCPI ont confirmé la reprise démarrée en 2010. Avec près de 2,45, puis 2,78 milliards de collecte nette (après marché secondaire, donc en capitaux à investir) sur ces deux seules années, leur croissance a changé d’échelle. Cette évolution est d’autant plus intéressante qu’elle a été portée par les SCPI Immobilier d’entreprise et, parmi celles-ci, les classiques diversifiées. C’est donc bien le produit lui-même, dans la simplicité de sa définition, qui a été apprécié par les réseaux et les investisseurs finaux.

Compte tenu du contexte difficile pour l’année 2011, avec un marché boursier particulièrement déprimé dans un contexte de crise de la dette en Europe, la comparaison avec les autres placements reste positive, puisque la performance globale des SCPI atteint 4,56 %, par rapport aux -12,9 % des actions françaises, 0,8 % des Sicav monétaires et 1,3 % des Sicav obligataires. Seul l’or a affiché un résultat à deux chiffres, avec 15,1 % sur l’année 2011.

Outre le rendement toujours supérieur à 5 %, le fait majeur est la pause des prix de parts en 2011. Plus précisément, le rendement des SCPI Immobilier d’entreprise s’est établi à 5,2 % et l’évolution du prix des parts à -0,7 %. L’explication tient autant aux valeurs de l’immobilier d’entreprise qu’à l’ambiance au cours de l’année. La conséquence, elle, est plutôt favorable, puisqu’un rendement relativement élevé est plutôt un atout dans une période qui pourrait être difficile sur le plan de la conjoncture économique, et qui reste incertaine au regard des taux d’intérêt.

On peut considérer que le niveau de rendement a contribué à la collecte des SCPI, mais il ne suffit pas à en expliquer le dynamisme. Nul doute que le concept de valeur refuge dans un environnement perturbé et peu prévisible, influence aujourd’hui le comportement des épargnants.

Même si l’assurance vie, donc pour l'essentiel le placement obligataire, demeure le plus important dans l’épargne des ménages en dehors de la résidence principale, il faut bien reconnaître que le charme est rompu. La Bourse, à tort ou à raison, n’est pas séduisante, car trop synonyme de risque. Entre la crise de la dette, les difficultés économiques de la Grèce et de l’Espagne, les inquiétudes sur la croissance en France, l’ambiance dans laquelle sont plongés les particuliers bénéficie en fin de compte, sinon par confiance, du moins par défaut, à l’immobilier. Le spectre d’une inflation éventuelle n’est pas neutre dans cette équation.

Mais quel immobilier ? Il y a l’investissement locatif, qui a été bien aidé fiscalement, mais qui présente deux limites : son rendement est faible, et c'est un placement qui, pour satisfaire un certain nombre de particuliers, ne présente pas les conforts de l’épargne moderne que sont la délégation (donc une absence de soucis directs…), la mutualisation des risques et des règles de transparence.

Dans ces conditions, la question qui se pose désormais est de savoir si les SCPI, encore très marginales dans les flux d’épargne des ménages, vont prendre une importance croissante et représenter une alternative plus comparable quantitativement à l’investissement immobilier direct. Le défi est intéressant, il pourrait marquer une évolution profonde de la structure de l’épargne immobilière autant que du secteur SCPI lui-même. Cette question est d’autant plus intéressante que le rebond des SCPI se produit au moment même où les OPCI grand public démarrent enfin, soit directement, soit au travers de contrats d’assurance vie.

À partir du début des années 1980, la gestion collective s’est généralisée pour les actions et les obligations dans la pratique des particuliers. La présente décennie pourrait connaître une évolution semblable pour l’immobilier.

SCPI MALRAUX : PIERRE INVESTISSEMENT 7

Dans le secteur de la pierre papier, les SCPI Malraux occupent une place à part. Grâce à la loi sur les secteurs sauvegardés, des bâtiments de caractère ont retrouvé leur splendeur d’antan, notamment le
Marais à Paris, le vieux Lyon, le secteur du Panier à Marseille, etc. Initiée par InterGestion, la SCPI Pierre Investissement 7 repose donc sur la loi Malraux, qui vise à conserver le patrimoine architectural français en facilitant la restauration immobilière par le biais d’avantages fiscaux.

La réduction d’impôt Malraux
Actuellement l’investissement sous le régime de la loi Malraux permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de la part affectée aux travaux de réhabilitation.

Intervenant exclusivement dans les secteurs sauvegardés, la SCPI Pierre Investissement 7 procure à ses clients une réduction d’impôt sur le montant des travaux. Cette dernière s’élève à 30 % sur les 65 % que représente le coût des travaux par rapport à la valeur de la part souscrite. Les investisseurs ont ainsi droit à une réduction d’impôt sur le revenu d’un montant de 19,5% de leur souscription. Ainsi, pour 16 000 € de parts souscrites, l’investisseur pourra obtenir 3 120 € de réduction d’impôt.

En contrepartie de cette réduction d’impôt, la SCPI doit louer les appartements dans l’année suivant l’achèvement des travaux et respecter un engagement de location de neuf ans minimum pour chaque logement. En tant que détenteurs de parts, les associés commencent à percevoir, par la suite, des revenus fonciers.

Des biens de caractère en cœur de ville
Disposant d’une longue expérience dans la gestion pour compte de tiers, InterGestion reste fidèle à sa stratégie foncière pour constituer le patrimoine de Ia SCPI Pierre Investissement 7. Ses investissements sont concentrés dans les secteurs sauvegardés de grandes valeurs architecturales, implantés au cœur des villes où il existe une véritable demande locative. La société de gestion ne fait aucun investissement dans les petites villes de zone C.

Afin de diversifier le patrimoine de la SCPI et d’en améliorer le rendement, InterGestion donne la préférence aux immeubles bénéficiant de commerces. Elle se porte acquéreur de petits immeubles, pour faciliter la location tout comme la revente des actifs, prévue progressivement au terme des neuf années d’occupation locative.

Reglementation des SCPI

Un cadre réglementaire en constante évolution

A la suite des différentes crises qu’a connu la France (crise immobilière de 1991 puis crise de liquidité des SCPI en 1993) et le monde (crise des subprimes en 2008 puis crise financière), des nouvelles réglementations ont vu le jour afin de :
- surveiller et de contrôler davantage les actifs en général telles que Bâle 2 pour les ban-ques et Solvency 2 pour les sociétés d’assurance,
- rendre plus liquide le marché secondaire des parts de fonds immobiliers réglementés – par exemple la loi du 9 juillet 2001 sur les SCPI a permis de mettre en place un prix d’exécution plus en lien avec l’offre et la demande, au lieu d’un prix réglementé.

Le renforcement de la réglementation se traduit par des obligations de reporting réglementaire accrue, décrites plus après, pour :
- les détenteurs institutionnels tels que les banques, les assurances, caisses de retraite et fonds de pension,
- les sociétés de gestion d’actifs et de gestion de fonds immobiliers.

Des impacts forts sur les acteurs du monde immobilier

Pour les sociétés de gestion de fonds réglementés tels que les SCPI et les OPCI, des obligations de reporting se sont ajoutées aux réglementations existantes :
- reporting vers le valorisateur : il valorise le fond à partir de la liste des actifs valorisés, transmis par la société de gestion,
- reporting vers le dépositaire : il conserve et tient les positions des actifs financiers et des dépôts, en effectue l’inventaire et contrôle l’ensemble des transactions susceptibles de modifier la composition du fond, - reporting envers les associés, conformément aux règles de l’AMF : production d’une notice d’information, d’un bulletin trimestriel, d’un rapport annuel, etc.,
- reporting vers la Banque de France et la Banque Centrale Européenne (règlement n° 958 de 2007) : déclarations bilantielles, liste des actifs et valeur.

Pour les institutionnels, Bâle 2 et Solvency 2 imposent une maîtrise des risques plus importante sur les investissements immobiliers : les gestionnaires d’actifs devront fournir aux assu-reurs et aux banquiers, les annexes de reporting nécessaires aux superviseurs tels que l’ACP (Autorité de Contrôle Prudentiel) et l’EIOPA – (European Insurance and Occupational Pen-sions Authority) - voir projet de reporting - Consultation Paper n° 58 de l’EIOPA.

Ce besoin de reporting impacte indirectement des partenaires des gestionnaires de fonds et d’actifs tels que les property managers : ils doivent produire un reporting institutionnel à fréquence régulière (informations locatives, loyers perçus, etc.) dont les données sont la base des reportings réglementaires.

Ces dernières années, le développement de nouvelles formes de fonds réglementés (tels que les OPCI grand public, les FPI, le SPPICAV, …) s’accompagne également d’un accroissement des obligations de reporting et de leur fréquence :
- La périodicité de la valeur liquidative est plus importante sur les OPCI : elle constitue un élément de la stratégie du fonds (à minima 2 fois par an + 2 valeurs estimatives et au maximum deux fois par mois),
- La périodicité de déclaration à la Banque de France et la Banque Centrale Européenne est plus importante pour les OPCI (deux fois par an au lieu d’une fois par an pour les SCPI).
A noter que les obligations déclaratives à l’ensemble des fonds d’investissements réglementés auprès de la Banque Centrale sont normalement mensuelles pour les données de l’actif net et trimestrielles pour les situations comptables. Par rapport aux autres fonds d’investissement, les fréquences de déclaration à la BCE des SCPI et des OPCI ne sont pour le moment plus faibles qu’à titre dérogatoire. Il y a fort à parier qu’elles pourront qu’augmenter à l’avenir.

La capacité d’un fonds à fournir une valeur liquidative à une fréquence importante est un in-dice pour les investisseurs : la société de gestion dispose telle des capacités, des méthodes et des processus suffisants pour fournir cette valeur liquidative dans les délais ? Nul doute que produire 2 valeurs liquidatives par mois nécessite un effort de gestion important : il repose avant tout sur un système d’information performant et des processus éprouvés.

En plus des obligations réglementaires, les sociétés de gestion doivent produire également des données à destination des instituts de notation tel IPD, afin d’obtenir le benchmark de leurs fonds et de leurs actifs.

Mise en place de processus et de système d'information adaptés

Compte-tenu de l’augmentation de la charge et de la fréquence des reporting, les sociétés de gestion doivent se munir de solutions qui sont capables de produire rapidement et de façon automatisée l’ensemble de ces restitutions, si elles veulent éviter aux gestionnaires de passer plus de temps à la production de reporting qu’à la gestion de leurs actifs. Ces solutions s’appuient :
- sur la mise en place de système d’informations capables d’échanger de façon automa
tique les données avec les différents partenaires (property managers, dépositaires, va
lorisateurs) et régulateurs (AMF, Banque de France, Banque Centrale Européenne,
ACP),
- sur la mise place d’une organisation et de procédures efficaces.

La mise en œuvre de telles solutions est incontournable :
- les sociétés qui arrivent encore à gérer leur production de reporting en manuel ne pourront pas y échapper du fait de l’apparition de nouvelles exigences de reporting à venir (exemple : reporting intégrant les besoins de l’ACP),
- si l’investissement immobilier poursuit sa croissance (phénomène de valeur refuge de l’immobilier) et que le nombre de clients augmente (exemple : fonds grand public), elles ne pourront y échapper non plus, sauf à embaucher davantage de ressources pour continuer à produire le reporting en manuel.

En pratique, la mise en place d’un système d’information de reporting permet une production automatisée à partir d’un même socle d’informations immobilières, commerciales et finan-cières, tout en maîtrisant les temps passés à leur production.
De la mise en place d’une solution dédiée au reporting réglementaire à la mise en place d’un socle d’information métier commun, il se dresse plusieurs leviers dont l’usage dépend à la fois de la stratégie de l’entreprise et de la maturité de ces processus et de son système d’information :
- amélioration de la collecte des informations et centralisation des informations collectées,
- structuration de l’ensemble des informations au sein d’un entrepôt de données unique rassemblant toutes les informations métier,
- optimisation de la production du reporting par des systèmes souples permettant au gestionnaire de générer facilement toutes les versions requises par les régulateurs et partenaires.

Conclusion

La mise en place d’un système de reporting peut être une opportunité de revoir la manière dont est produite l’information dans l’entreprise. Au delà de l’aspect réglementaire, de tels projets permettent de dégager de la valeur ajoutée : la mise en place d’un entrepôt de don-nées permet à la fois d’assurer la production de ces informations réglementaires et de réaliser les contrôles et des analyses métier plus approfondies.

Nul doute que les sociétés de gestion et les investisseurs institutionnels devront effectuer des transformations de leur processus et de leurs systèmes pour faire face à ces nouveaux enjeux réglementaires, tout en améliorant le pilotage des fonds et des actifs. Pour cela, le recours à une société de conseil spécialisée permet d’accélérer ce changement tout en s’assurant d’être au niveau de l’état de l’art.

Auteur: Damien Tellier

Pierre 48

Pierre 48 , la SCPI de capitalisation de Paref Gestion a doté son patrimoine résidentiel parisien de trois nouveaux appartements. Profitant de la forte décote temporaire de 35% dont bénéficient ces lots situés dans le 16ème arrondissement, Paref Gestion les a acquis pour un montant de 2,7 millions d’euros.

Le portefeuille d’immobilier d’habitation parisien de la SCPI Pierre 48 (SCPI de plus-value spécialisée dans l’acquisition de biens offrant un fort potentiel de revalorisation du fait de leur forte décote temporaire) poursuit son expansion avec ces actifs répondant aux critères exigeants, en termes de création de valeur, du segment occupé par la SCPI.

Avec quelque 14 M € collectés au premier trimestre 2012, Pierre 48, a fait mieux que digérer la réforme sur la fiscalité immobilière, en portant la collecte à son plus haut niveau sur la période depuis la création du véhicule en 1996.

L’attrait de la seule SCPI offrant une solution de placement spécialisée dans l’achat de biens d’habitation temporairement décotés, n’a donc pas diminué depuis le 1er février dernier malgré le changement de fiscalité.

SCPI de capitalisation unique sur le marché, Pierre 48 a vu le prix de sa part multiplié par 4,5 depuis sa création. À l’issue de la dernière assemblée générale de Pierre 48 a été voté le versement d’un coupon de 23 € par part lié aux plus-values sur arbitrage.

Cette décision, couronnant notamment quelques plus-values de l’ordre de 400% réalisées lors de cessions ces derniers mois, est venue saluer l’excellente santé de Pierre 48, à l’heure où rares sont les investissements en résidentiel pouvant tabler sérieusement sur de telles créations de valeur.

Scpi Classement 2012

Profiz annonce le classement multicritères 2012 des 10 plus grosses SCPI.
Elysées Pierre et Immorente restent en tête du classement.
Le nouvel entrant Allianz Pierre décroche la 3ème place aux dépens d'Epargne Foncière.
Ces SCPI offrent la meilleure répartition des risques, une bonne liquidité et leurs gérants disposent de plus de moyens : elles sont plus sûres et mieux contrôlées.
Les sociétés qui gèrent ces SCPI sont agréées par l'AMF et ont un responsable de la conformité et du contrôle interne, dont l'intérêt est avéré.

 Le classement est effectué sur la base de critères simples et factuels, au regard de leurs performances passées et de leurs perspectives de coupon de l'année, pour aider les particuliers et les Conseillers en Investissement Financier (CIF) à sélectionner leurs gérants et les SCPI qu'ils souhaitent acquérir ou distribuer.
En 2012, Profiz.fr a sélectionné 10 SCPI de 7 gérants distincts dont la capitalisation moyenne est de 976millions d’euros : Selectinvest, Crédit Mutuel Pierre et Epargne Foncière de La Française AM, Edissimo d'Amundi, Immorente et Efimmo de Sofidy, Elysées Pierre de HSBC, Acces Valeur Pierre de BNPP, Allianz Pierre d'Immovalor et Fructipierre de NAMI.
Les 5 critères retenus par Profiz.fr pour le FIZ-10 sont la capitalisation boursière, le taux d'occupation financier, l'évolution du coupon et de l'ANR depuis 2008 et le TRI à 10 ans.

Le classement
1. Elysées Pierre
2. Immorente
3. Allianz Pierre
4. Fructipierre
5. Epargne Foncière
6. Efimmo
7. Edissimo
8. Acces Valeur Pierre
9. Selectinvest
10. Crédit Mutuel Pierre

Scpi dans l'assurance vie

L'assurance-vie s'ouvre à de nouveaux supports qui permettent de profiter de la rentabilité locative de la pierre.

Les Français boudent l'assurance-vie mais portent l'immobilier aux nues. Un nombre croissant d'assureurs en ont tiré la leçon: ils offrent désormais dans leurs contrats d'assurance-vie, à côté du fonds en euros et des sicav, de nouveaux supports d'investissement dédiés à la pierre. Il s'agit selon les cas de SCPI, d'une SCI ou d'un OPCI (lire ci-dessous ). Le point commun de ces structures est de gérer des bureaux (pour l'essentiel) et de faire profiter les épargnants d'une rentabilité locative supérieure à celle des logements. Avec peut-être, de surcroît, à long terme, des plus-values. La rentabilité des SCPI, par exemple, même si elle a diminué ces dernières années, avoisine encore 5 % par an.

Souscrits hors de l'assurance-vie, ces placements n'ont pas une fiscalité attrayante. Les revenus locatifs distribués par les SCPI, par exemple, sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5 % à compter du 1er juillet) et à l'impôt sur le revenu. C'est pourquoi il est si intéressant de pouvoir les acheter dans un contrat d'assurance-vie. Rendement et plus-value profitent alors de la fiscalité de celui-ci, légère après huit ans. Le revers de la médaille? Le souscripteur supporte dans ce cas - en plus des frais de gestion de la SCI, SCPI ou de l'OPCI - ceux du contrat lui-même. La rentabilité nette du placement immobilier s'en trouve réduite d'autant.

Plusieurs supports possibles
«Dans nos contrats, la valeur de la part de l'OPCI a fortement augmenté en 2011 (+9,3 %) du fait de la revalorisation des immeubles. Les dividendes, liés à la distribution des revenus locatifs et d'une partie des plus-values immobilières réalisées, sont versés sur le fonds en euros du contrat. Le souscripteur est alors libre de les réinvestir autrement s'il le souhaite ou de les retirer», précise Natacha Moinard, responsable marketing épargne et retraite chez Swiss Life. Cet assureur propose un OPCI dans tous ses contrats, y compris dans ceux dédiés à la retraite, pourtant assortis de versements mensuels automatiques, forcément plus modestes que des versements libres. «Le support immobilier est accessible à partir de seulement 75 euros par mois», rappelle Natacha Moinard.

D'autres exigent des montants minimums plus élevés au départ (au moins quelques milliers d'euros)… et plafonnent aussi la collecte totale. Chaque année, une «enveloppe» maximale est affectée au support immobilier. Lorsque le quota est rempli, souscrire n'est plus possible. Le contrat Afer a par exemple intégré en début d'année une SCI, dont la collecte est limitée à 100 millions d'euros cette année.

Les assureurs souhaitent éviter un trop grand afflux de capitaux qu'il leur serait difficile d'investir avec la rigueur voulue sur un marché immobilier trop étroit. Mais c'est aussi une façon de réduire le risque de liquidité. Car si les souscripteurs étaient nombreux à vouloir en même temps vendre leurs parts de SCPI, SCI ou OPCI, la compagnie d'assurances devrait le leur permettre… même s'il lui fallait en contrepartie davantage de temps pour vendre les immeubles correspondants. Les assureurs veillent donc à ne pas s'engager à accorder cette liquidité sur des sommes trop importantes.

Le plus difficile, pour l'épargnant, est de savoir comment est investi l'argent qu'il place dans l'OPCI, la SCPI ou la SCI. Ainsi, à l'Afer, c'est Aviva Investors Real Estate France SA qui s'occupe de la SCI Afer Immo. Les premiers immeubles qu'elle a acquis l'ont été auprès de… l'assureur Aviva lui-même, qui les détenait et souhaitait s'en défaire.

Pour conjuguer immobilier et assurance-vie, certains assureurs ont imaginé une autre solution: un fonds en euros qui peut détenir jusqu'à 95 % d'immobilier (souvent via des SCPI). Une formule expérimentée par ACMN Vie et Generali Patrimoine, et développée aujourd'hui par Primonial, avec l'assureur Suravenir (Crédit mutuel Arkea), pour le contrat Sérénipierre.


Les SCPI: 95 % d'immobilier pur
Les sociétés civiles de placement immobilier achètent des biens immobiliers (bureaux, centres commerciaux…) pour les louer. Elles gèrent ce patrimoine pour le compte des épargnants qui ont souscrit leurs parts, auxquels elles reversent leur quote-part des revenus locatifs. Ces loyers sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Les plus-values réalisées lors de la revente de ces parts sont des plus-values immobilières.

Les SCPI détiennent structurellement peu de liquidités (moins de 5 % en général). Leur patrimoine est expertisé une fois par an par un professionnel indépendant, ce qui permet de définir le «juste prix» de la valeur de la part. Certaines SCPI sont à capital variable: il est alors en général possible d'acheter et de revendre les parts à un prix défini (non loin de la valeur d'expertise) par la société de gestion, du moins tant que les vendeurs ne sont pas trop nombreux. Mais beaucoup de SCPI sont à capital fixe. Dans ce cas, il est possible de souscrire de nouvelles parts à l'occasion d'une augmentation de capital, destinée à permettre à la SCPI d'acheter de nouveaux immeubles. Il est aussi possible d'acquérir des parts existantes auprès d'anciens souscripteurs qui souhaitent céder les leurs. Les sociétés de gestion organisent ces transactions, qui ont lieu en général une fois par mois. Le prix de vente ou d'achat varie dans ce cas en fonction de l'offre et de la demande.


OPCI: un portefeuille diversifié

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) se veulent de véritables fonds dédiés à la pierre. Ils détiennent bien sûr des immeubles, en général de bureaux, dont ils engrangent les loyers. Mais, pour offrir plus de liquidité aux souscripteurs, ils sont autorisés à investir aussi une grande partie de leur portefeuille en actions, obligations ou en placements monétaires. Ainsi, quand les épargnants souhaitent revendre leurs parts, le fonds peut les racheter quitte à puiser dans sa trésorerie ou à céder si besoin des actions en Bourse. La grande majorité des OPCI sont aujourd'hui destinés aux investisseurs institutionnels. Il en existe moins d'une dizaine pour les particuliers. L'immobilier physique doit représenter au minimum 51 % de leur patrimoine. Beaucoup consacrent donc une partie importante (par exemple 40 %) aux placements de trésorerie ou financiers. La rentabilité de ces OPCI (en grande partie reversée sous forme de revenus aux souscripteurs) ne dépend donc plus seulement des loyers encaissés, ou de l'évolution du marché immobilier, mais aussi de la rémunération des autres actifs en portefeuille.

Les OPCI grand public offrent en général la fiscalité des valeurs mobilières (alors que les SCPI, presque totalement investies en immeubles, sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers). Autre différence: sur ces OPCI, une valeur liquidative est régulièrement calculée, chaque mois par exemple.


La SCI ou l'art du cocktail
La société civile immobilière (SCI) est une enveloppe juridique pratique pour gérer un patrimoine immobilier diversifié. Elle accueille en effet indifféremment des immeubles, des parts de SCPI ou d'OPCI et des placements financiers. Dans l'assurance-vie, la SCI est ainsi souvent utilisée par les assureurs à la manière d'un fonds de fonds. Elle investit par exemple sur plusieurs SCPI différentes, afin de diversifier les risques (les patrimoines diffèrent d'une SCPI à l'autre) et de limiter l'impact des retraits éventuels (si la SCI doit récupérer rapidement des capitaux, ses demandes de retraits seront plus facilement absorbées si elles sont réparties sur plusieurs SCPI). La liquidité étant très importante dans l'assurance-vie, les SCI commercialisées dans les contrats détiennent aussi des placements monétaires ou de trésorerie, afin de rembourser rapidement les souscripteurs désireux de sortir du placement, sans être contraints de désinvestir sur les actifs de long terme. Conséquence de ce patrimoine diversifié, la valeur de la part
de la SCI est régulièrement réactualisée, en fonction de la valeur des actifs en portefeuille, comme les autres unités de compte du contrat. Par exemple, la SCI du contrat Afer, Afer Immo, se fixe pour objectif à terme de détenir 70 % d'investissements directs dans l'immobilier physique, 20 % d'investissement indirect (OPCVM, SCPI, OPCI, foncières cotées) et 10 % de liquidités.

Source: lefigaro.fr