dimanche 26 août 2012

Investir.fr - Scpi


Le succès des SCPI repose sur leur rendement élevé, mais elles vont forcément pâtir d’une conjoncture dégradée.
Dans un climat de marchés boursiers et obligataires volatils et incertains, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) continuent de séduire les épargnants. Les SCPI investies en immobilier d’entreprise, dites de rendement, permettent de devenir copropriétaire d’immeubles de bureaux, de murs de magasins ou de locaux d’activité.
Ces sociétés, qui gèrent un patrimoine immobilier locatif pour le compte de leurs clients, offrent un couple rendement/risque très concur­rentiel par rapport à d’autres formules d’épargne financière.
Quel taux de distribution en 2012 ?
Le rendement moyen des SCPI, hors SCPI fiscales, tend à s’éroder, mais il reste généreux. Fortes de la distribution d’un taux annuel moyen de 5,2 % en 2011 – il était de 5,6 % en 2010 et de 6 % en 2009 –, les SCPI font toujours bénéficier leurs souscripteurs d’une bonne prime de risque. Celle-ci était d’au moins 2 points par rapport aux taux des emprunts d’Etat à dix ans, de 3,2 % fin 2011 et des contrats d’assurance-vie en euro à capital garanti, de 3 % en moyenne l’an dernier.
L’année 2012 s’annonce sous les mêmes auspices. « Le rendement moyen des SCPI devrait se stabiliser ou être en léger retrait », estime Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Ce que confirment, début juillet, les prévisions de distribution d’une soixantaine de sociétés.
Une collecte record
Les chiffres de collecte publiés par l’Aspim témoignent de l’en­gouement des investisseurs pour la pierre­-papier. Ce marché immobilier de niche compte aujourd’hui 600.000 porteurs de parts et 155 SCPI, qui représentent au total une capi­talisation de près de 25 milliards d’euros. Après une année 2010 déjà exceptionnelle, avec 2,5 milliards d’euros collectés, contre seulement 0,9 milliard d’euros en 2009, les SCPI ont affiché un nouveau record historique en 2011, à 2,8 milliards d’euros ! Même si les résultats des SCPI s’annoncent assez bons en 2012, l’activité devrait ralentir.

Performances. Les SCPI apparaissent moins volatiles que les actions et plus rentables que les obligations. Côté passif : une faible liquidité et des frais élevés.

Valeur refuge
Elles profitent encore du statut de valeur refuge de l’immobilier et jouissent aussi d’une bonne place parmi les formules d’épargne qui donnent l’opportunité de se constituer des revenus complémentaires pour préparer sa retraite. D’ailleurs, la clientèle des SCPI rajeunit. Les moins de 60 ans représentent, par exemple, 25 % des souscripteurs de parts des SCPI de BNP Paribas REIM France, qui sont en quête de revenus complémentaires pour leur retraite. Ces derniers y investissent en moyenne 45.000 € et, pour 60 % d’entre eux, à crédit. L’investissement s’autofinance en partie s’il est souscrit à crédit, dans des conditions de taux toujours favorables. Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers. Autres avantages non négligeables des SCPI : la gestion locative est déléguée à des professionnels et le ticket d’entrée est relativement faible.
Mais, avant de s’engager, il faut savoir que les SCPI sont un placement de long terme et peu liquide. En outre, toutes les sociétés ne se valent pas, et une grande sélectivité s’impose (voir ci-dessous et notre sélection).

Gare au vieillissement du parc immobilier
De nombreuses SCPI ont tendance à peu entretenir leur parc d’immeubles vieillissants, qui se dégrade rapidement et pour lequel des mises aux normes sont nécessaires dans le cadre du Grenelle de l’environnement. Elles n’en ont pas les moyens : elles ne peuvent augmenter les loyers et veulent maintenir le niveau de distribution des revenus.
« Il faut se méfier des vieilles SCPI de bureaux en province, qui ont beaucoup grossi dans les années 1980, observe Benoît Faure-Jarrosson, analyste financier, responsable du secteur immobilier chez Invest Securities. Leurs rendements élevés masquent un risque en capital. Leur parc immobilier commence à devenir obsolète. Les loyers sont faibles. Elles sont confrontées à un risque de vacance et doivent faire face à des travaux de remise en état. »
Un marché dépendant de l’économie
En dépit de son succès, le marché de l’immobilier d’entreprise n’est pas étanche à l’état de santé de l’immobilier et de l’économie en général. Les entreprises vont tenter de renégocier les loyers ou opter pour des immeubles neufs conformes aux nouvelles normes environnementales. « Si de plus en plus de PME à Paris et en province, qui constituent notre fonds de commerce, ferment­ leurs portes, souligne Jacqueline Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas REIM France, une tendance que l’on ne ressent pas encore, notre activité sera touchée. »
Ses prévisions tiennent compte d’une conjoncture déprimée. « Nous envisageons la décroissance des loyers, que nous essayons de maîtriser au mieux. Face à la crise éco­nomique et au Grenelle de l’environnement, nous augmentons nos provisions pour travaux tout en maintenant le rendement de nos SCPI entre 4,5 et 5 % », précise-t-elle. Concernant le marché des bureaux en région parisienne, selon Benoît Faure-Jarrosson, « les valeurs locatives sont aujourd’hui relativement résistantes. Le taux de vacance est de 6,5 %, donc les immeubles sont globalement remplis, à la différence d’autres capitales mondiales qui souffrent de surcapacité. » Quant au commerce, les loyers, pour l’instant, n’accusent pas de baisse généralisée. Quoi qu’il en soit, les SCPI n’échapperont pas à la crise et de nouvelles baisses de rendement sont attendues.
Parallèlement, le potentiel de réalisation des plus-values recule car, même si le prix des parts a eu tendance à augmenter ces derniè­res années, il est, depuis 2011, en léger fléchissement. Cette tendance pourrait durer plusieurs années.
Pour préparer l’avenir, des ­ges­tionnaires de SCPI, comme Immo­valor Gestion, réfléchissent donc à diversifier leurs investissements sur le segment des résidences de services. 



Les SCPI fiscales suspendues à l’évolution de la réglementation
Les SCPI logement, dites Scellier, dont le patrimoine est constitué d’habitations neuves qui correspondent aux critères de la loi Scellier, sont concernées au premier chef par les changements fiscaux. L’attrait des particuliers s’amoindrit envers ce dispositif, qui a vu son avantage fiscal fortement réduit. En outre, le nouveau­ gouvernement, dans le cadre de sa politique de logement, a soufflé le chaud et le froid sur la date de suppression du Scellier, prévue au 31 décembre 2012 mais qui pourrait être avancée dès septembre. Cette incertitude fiscale­ tétanise non seulement les particuliers dans leurs décisions patrimoniales, mais également des gestionnaires de SCPI qui, pour certains, ont suspendu le lancement de nouvelles SCPI Scellier, les 4/5e de la collecte se faisant au dernier trimestre de l’année. C’est notamment le cas de BNP Paribas REIM France, poids lourd du marché, qui s’interrogeait au début de l’été sur l’opportunité de lancer sa troisième SCPI Scellier en l’absence d’une meilleure visibilité réglementaire.

Source:Investir.fr

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