BNP Paribas Reim

Cyril de Francqueville, directeur général délégué en charge de l'Asset et du Fund Management chez BNP Paribas Real Estate Investment Management (REIM) France explique le succès des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) par la diversification dont bénéficie le souscripteur. Pour sélectionner ce produit d'investissement immobilier, il met en avant plusieurs critères comme les objectifs de chaque épargnant, l'expérience de la société de gestion ou encore le taux de vacance...

Toutsurlesplacements : Pourquoi les SCPI rencontrent-elles un vif succès ?

Cyril de Francqueville : les SCPI offrent une vaste gamme de produits diversifiés et complémentaires et s'adaptent à tous les budgets. La SCPI permet, selon le fonds d'investissement choisi, de se constituer un capital, d'épargner en vue de sa retraite, de compléter ses revenus ou encore de bénéficier éventuellement d'avantages fiscaux en fonction des règles en vigueur, tout en étant déchargé de la gestion.

Quelles sont les principales différences entre les SCPI et l'immobilier physique ?

La pierre papier se présente comme une alternative à un investissement dans la pierre physique. Un épargnant optant pour la pierre papier, au lieu d'acheter un bien immobilier en direct acquiert des parts de sociétés investissant dans des actifs immobiliers, à l'image des SCPI. En retour, en contrepartie de frais de gestion, il perçoit un revenu régulier, même s'il n'est pas garanti, et bénéficie d'une mutualisation des risques grâce à la diversité des actifs immobiliers détenus.

Le moment est-il opportun pour investir ?

Dès lors, comme c'est très majoritairement le cas, que l'investissement est envisagé dans la durée, la notion de « bon moment » perd un peu de sa pertinence. La fiscalité immobilière, d'une façon générale et les frais attachés au mouvement des parts (achat / revente) ne se prêtent d'ailleurs pas toujours à des allers et retours. Actuellement l'immobilier se positionne indubitablement comme une valeur refuge. La relative stabilité de sa performance en fait un placement de diversification recherché. Le succès de la collecte des SCPI ouvertes ces trois dernières années en témoigne. Même si le contexte économique et financier difficile fragilise les entreprises et contrarie leurs projets de développement – ce qui n'est pas sans impact sur le niveau des loyers et les taux d'occupation financiers des patrimoines – les bases du marché immobilier sont saines et devraient lui permettre de profiter de tout rebond de l'activité économique.

« Percevoir des revenus réguliers »
Comment bien choisir sa SCPI ?

Plusieurs critères et précautions sont à prendre en compte. Premièrement, l'objectif de placement : si l'épargnant recherche des revenus complémentaires, les SCPI de « rendement » sont à privilégier. Elles sont investies en immobilier d'entreprise (bureaux, entrepôts, activités et commerces), dont le rendement est généralement supérieur à celui de l'immobilier d'habitation. A l'inverse, les SCPI « fiscales», sont investies dans le résidentiel neuf et font bénéficier à leurs souscripteurs d'avantages fiscaux liés aux lois de finances en vigueur (loi Scellier, NDLR). Le deuxième point à regarder concerne la gestion de la SCPI : sa stratégie, sa politique d'investissement et de gestion (en demandant les rapports de gestion des différentes SCPI gérées), l'antériorité et la taille de la SCPI, la répartition géographique et sectorielle du patrimoine, les dernières acquisitions, le taux de vacance sont autant d'indicateurs permettant de mesurer le potentiel de croissance et de performance d'une SCPI.

Quel type de SCPI propose BNP Paribas REIM France ?

La création des toutes premières SCPI gérées par BNP Paribas REIM France remonte au début des années 1970. A ce jour BNP Paribas REIM France gère 16 SCPI : 10 en immobilier d'entreprise et 6 en résidentiel. Ces actifs sous gestion totalisent environ 2,9 milliards d'euros. Les SCPI investies en résidentiel sont placées sous les régimes fiscaux instaurés successivement par les dispositifs Robien, Borloo, Scellier...

Quel est le profil-type d'un souscripteur de parts de SCPI ?

BNP Paribas REIM France compte 60.000 clients investisseurs en SCPI dont plus de 7.000 nouveaux en 2011. Plus de 10% de ces clients ont investi dans plusieurs de nos SCPI. Il y a de moins en moins un profil type du porteur de parts de SCPI. Si la moyenne d'âge des investisseurs est légèrement supérieure à 65 ans, c'est d'abord parce que la durée moyenne de détention des parts est longue. C'est une donnée notable et probablement propre au produit SCPI. Ce qui réunit ces différents investisseurs privés est le désir de se constituer une épargne de long terme, l'objectif de compléter leurs revenus et de les percevoir de façon régulière (acomptes trimestriels) et la recherche d'un placement diversifiant. L'encours moyen se situe autour de 45.000 euros.

Les SCPI présentent-elles une fiscalité avantageuse ?

La SCPI est fiscalement « translucide ». Les associés sont directement imposables sur leur quote-part du résultat fiscal de la société. La quasi-totalité des revenus versés ont la nature de revenus fonciers. Les associés percevant des revenus d'immeubles dont ils sont directement propriétaires peuvent, sous certaines conditions, opter pour le régime du micro foncier. Les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition de parts de SCPI peuvent également, sous certaines conditions, être déduits des revenus. Enfin l'acquisition de parts de SCPI résidentielles fiscalisées donne droit, selon le régime en vigueur (Robien, Borloo, Scellier,...) à des déductions fiscales.