L'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a travaillé à l'élaboration d'un certain nombre d'indicateurs qui devront désormais être publiés par toutes les SCPI. Les particuliers devraient pouvoir mieux comparer les performances des SCPI.
Les SCPI peuvent se targuer d'être un placement transparent : valeur des immeubles, arbitrages, taux de vacance, rendement, plus ou moins-values latentes... Toutes ces informations sont disponibles dans les bulletins trimestriels et/ou annuels consultables sur les sites internet des sociétés de gestion. Pour autant le particulier, porteur de part ou futur investisseur a souvent bien du mal à analyser ces indicateurs pour se faire une idée de la performance de telle ou telle SCPI et pour les comparer entre elles.
C'est pourquoi l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a travaillé à l'élaboration d'un certain nombre d'indicateurs qui devront désormais être publiés par toutes les SCPI. Pour chacun de ces indicateurs, une méthode de calcul commune devra désormais être utilisée par toutes les sociétés de gestion. Le premier indicateur est le taux d'occupation financier ou TOF, qui se détermine par le total des loyers et indemnités d'occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers, divisé par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué. " Quelle que soit la raison de la vacance, elle devra désormais être prise en compte ", précise Arnaud Dewachter, Délégué général de l'ASPIM. En effet, auparavant certaines sociétés de gestion arguaient du fait que les locaux étaient vacants du fait de travaux d'amélioration pour ne pas la comptabiliser et ainsi ne pas plomber leur taux d'occupation. Au risque de déséquilibrer la comparaison entre des sociétés utilisant des méthodes de calcul différentes.
Deux autres indicateurs font leur apparition et ont vocation à remplacer les notions de rendement et de performance globale qui pouvaient auparavant être biaisées par un accroissement ou un baisse momentanée de la valeur de la part, fréquent sur un marché si étroit que peut l'être celui des SCPI.
Désormais, on parlera du taux de distribution sur valeur de marché (DVM) et du taux de distribuable sur valeur de patrimoine (DVP).
Sous ces sigles un peu barbares se cachent tout d'abord l'ancien taux de rendement, du moins pour le numérateur. En effet on comptabilise tous les revenus encaissés par la société de gestion, y compris ceux pouvant provenir du report à nouveau et des éventuelles plus-values provenant des années précédentes. Mais désormais ce montant sera divisé par le prix moyen de la part sur l'ensemble de l'année n. Et non plus comme c'était le cas auparavant par le prix de la part au 31 décembre de l'année n-1. Ce chiffre pouvait en effet fausser le résultat : il suffisait qu'un seul acquéreur ou vendeur ne fasse monter les enchères ou au contraire brade ses parts en fin d'année pour faire plonger ou flamber le taux de rendement.
Ensuite, le DVP reflète cette fois la performance de la société, en fonction de la valeur du sous-jacent. Concrètement, cet indicateur sera calculé en divisant le résultat distribuable de la société au titre de l'année n par la valeur du patrimoine en fin d'année n-1. Ce chiffre ne sera donc cette fois ni influencé par les résultats passés de la société ni par une éventuelle hausse ou baisse de la valeur de la part.
Si ces trois indicateurs, qui apparaîtront sur les bulletins trimestriels d'ici la fin de l'année voire le début de l'année prochaine, devraient permettre une meilleure comparaison entre les différentes SCPI, ils ne dispenseront pas les investisseurs d'étudier d'autres données comme le report à nouveau, la politique de travaux ou encore le taux d'occupation physique de la SCPI. Si certains de ces éléments sont subjectifs et calculés selon une méthodologie propre à chaque société de gestion, ils peuvent donner une idée de la façon dont se comportera la SCPI dans les années à venir. Par ailleurs, le taux de rendement interne (TRI) sur le long terme reste important également : " Le TRI sur 20 ans, qui couvre les performances enregistrées pendant la crise des années 90 donne une bonne indication du comportement de la SCPI face aux événements extérieurs ", confirme Arnaud Dewachter.
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